ICF Habitat : les raisons d’un investissement historique

En pleine crise sanitaire, notre filiale ICF Habitat annonce un vaste plan de relance de 4,5 milliards d’euros pour le logement. Romain Dubois, son directeur général, revient dans le détail sur cet investissement hors normes.

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Avec plus de 95 000 logements sur l’ensemble du territoire dont 85% de logements sociaux, ICF Habitat, filiale de la SNCF, est l’un des plus grands opérateurs de logements en France. Alors que 300 000 personnes en France sont, aujourd’hui, sans logement durable1, et que la crise sanitaire affecte sévèrement les mises en chantier, ICF Habitat projette de construire massivement ces prochaines années pour lutter contre le mal-logement. Et prévoit également de rénover des milliers d’habitations afin d’améliorer la performance énergétique de ses bâtiments et ainsi participer à la transition climatique.

Pourquoi lancer un tel investissement aujourd’hui ?

Pour répondre à une demande sociale de la SNCF, du corps cheminot, et, plus largement, de la société française. Il y a, en France, encore trop de mal-logement. On observe une forte tension dans certaines zones, et, en particulier, en matière de logement social. Et malgré la taille conséquente du parc d’ICF Habitat, nous ne sommes pas en mesure de répondre à toutes les demandes, y compris celles des cheminots.

Les zones prioritaires sont-elles choisies en fonction du bassin d’emplois de la SNCF ?

Elles sont déterminées à la fois en fonction des demandes du Groupe et des grandes zones de tensions immobilières. Sur nos 95 000 logements, un tiers est aujourd’hui occupé par des cheminots, ce qui signifie que nous avons entre 25 000 et 30 000 cheminots comme clients. Les autres sont des bénéficiaires du logement social comme tout le monde, et les grosses zones de développement de la SNCF correspondent assez largement aux grosses zones de développement de la population. Il y a évidemment l’Île-de-France, mais pas seulement. Aujourd’hui, par exemple, un grand nombre de personnes s’installent dans le pays de Gex ou dans le pays d’Annemasse, comme l’atteste le lancement du Léman Express, nouveau service TER inauguré fin 2019.

  • 95 000 logements en France

  • ⅓ de cheminots parmi les locataires

Comment vont donc être réparties les créations de logements sur le territoire ?

Sur les 18 000 nouvelles habitations prévues, près de la moitié concerne la région parisienne. Pour notre filiale atlantique (qui va de Rouen à Toulouse en passant par Rennes, Nantes, Tours ou Bordeaux), nous comptons créer 2 500 logements, en plus des 12 000 logements que nous avons actuellement dans cette zone. Soit presque 20 % du parc en plus. Le développement est du même ordre pour la filiale Nord-Est. Il est un peu plus ambitieux pour la filiale Sud-Est- Méditerranée avec près de 5 000 logements qui seront livrés dans les dix prochaines années.

Les zones prioritaires sont déterminées en fonction des demandes du Groupe et des grandes zones de tensions immobilières.

Romain Dubois, directeur général ICF Habitat

Comment allez-vous financer une opération d’une telle ampleur ?

La santé financière du groupe est très bonne. Nous avons un faible endettement pour la partie HLM, donc nous pouvons financer ce plan en grande partie avec nos fonds propres et surtout le financement classique du monde HLM auprès de la Caisse des dépôts et consignations. In fine, nous aurons un recours raisonnable à l’endettement qui devrait passer de 5 années de chiffres d’affaires à un peu plus de 7 années en fin de période.

Bénéficiez-vous également d’un apport financier du Groupe ?

Il n’y a pas de financement de la SNCF proprement dit, car il n’y a pas de flux financier entre SNCF et le groupe ICF, hormis une somme de l’ordre de 18 millions d’euros par an. Je m’explique : la SNCF verse la PEEC2 - ce qu’on appelle le 1% logement - au groupe ICF Habitat, au lieu de le verser à Action Logement, comme toutes les entreprises de France et de Navarre. C’est une spécificité du Groupe. Ce financement obligatoire lui permet, en contrepartie, d’avoir accès à des réservations dans tous les immeubles que nous construisons, de l’ordre de 20% à 40%.

Combien de rénovations sont prévues grâce à ces investissements ?

Nous avons décidé de rénover 17 000 habitations en partant du constat que notre parc immobilier vieillit et que nous devons donner un coup de collier pour le rénover. Ce type de travaux est planifié tous les 20 à 30 ans. Prenons un immeuble construit dans les années 1950. Sa première rénovation datant des années 1990, il est temps de le remettre à niveau : qu’il s’agisse de son isolation acoustique ou thermique, mais aussi de son confort. Dans ce cas précis, on lance une rénovation intégrale. Concrètement, on refait entièrement les pièces d’eau, on équipe les cuisines de plaques vitro-céramiques, etc. Il n’y a pas de raison que des personnes habitant dans des logements sociaux profitent d’un standing moindre que les autres locataires.

  • 18 000 constructions prévues d’ici 2030

  • 17 000 rénovations prévues d’ici 2030

Cette nécessité de rénover le parc ancien est, aujourd’hui, un enjeu majeur du point de vue environnemental...

La volonté du gouvernement d’éradiquer les passoires thermiques nous implique directement. Nous subissons une pression forte sur ce sujet. Éviter que la moitié de l’énergie produite passe par les fenêtres, nécessite beaucoup de travaux d’isolation, et notamment de changer toutes les huisseries. Mais nous pouvons, de la sorte, réduire considérablement la facture énergétique de nos locataires. Ce sont eux qui vont pouvoir faire des économies, tandis que nous participons à la lutte contre le changement climatique. C’est le devoir de tout propriétaire, et, a fortiori, d’ICF Habitat, qui a une mission de service public en tant que bailleur social et filiale d’un grand groupe public.

Notez cependant que notre parc est plutôt en meilleur état que le parc moyen : seulement 6 à 7% de nos logements sont étiquetés F et G, et donc considérés comme des passoires thermiques. Alors que la moyenne nationale s’élève à 10%, voire un peu plus.

Quel est le coût moyen de ces rénovations ?

Environ 45 000 euros pour la rénovation de chaque logement. Dans le nord-est, cela peut monter jusqu’à 60 000 euros, voire plus, car il y beaucoup de maisons, et celles-ci sont plus chères à réhabiliter que les appartements. Nous comptons, en effet, un volume non négligeable de maisons individuelles, une particularité liée à notre histoire, en tant que bailleur social pour les cheminots. J’aime à rappeler que le groupe ICF a dix ans de plus que la SNCF3 ; cela montre que le logement des cheminots est une longue histoire. Il faut bien comprendre qu’au départ, on construisait les logements pour les cheminots en bord de voie et on avait des immeubles par profession. Et s’il y avait un problème sur la voie, le chef de gare appelait sur la ligne téléphonique de chaque immeuble pour contacter les « astreinteurs ». Aujourd'hui, subsistent des cités cheminotes dans le nord et dans l’est, mais aussi à Chelles, en région parisienne, à Reims, à Longueau, du côté d’Amiens, etc…

Le groupe ICF a dix ans de plus que la SNCF ; cela montre que le logement des cheminots est une longue histoire.

Romain Dubois, directeur général ICF Habitat

Quelles sont les répercussions des confinements successifs pour ICF Habitat ?

La situation ne nous a pas beaucoup affectés en termes économiques. Nos locataires, qu’ils soient cheminots, salariés ou bénéficiaires des APL, ont plutôt moins souffert de la crise que les autres. On n’a pas connu, par exemple, une explosion des impayés ou de la vacance.

Et concernant vos collaborateurs ?

Nous avons maintenu sur site tous nos gardiens et employés d’immeuble pendant le premier confinement. Ils assuraient les missions de sécurité, de santé et s’occupaient de tout ce qui concernait les ordures ménagères. Le président de la République a évoqué les gardiens d’immeuble lorsqu’il a parlé des 1ère, 2ème et 3ème lignes. Je veux également leur tirer mon chapeau car ils ont continué à travailler, à l’instar des cheminots. Et c’était d’autant plus important que, pendant le confinement, les immeubles étaient pleins et leur présence permettait de désamorcer les tensions sociales. Je tiens aussi à saluer le rôle qu’ont tenu les associations de locataires et, en particulier, les cheminots, pour garantir la paix sociale pendant cette période complexe. Les cheminots sont traditionnellement très engagés dans la vie publique. Quand ils sont logés par ICF Habitat, ils s’investissent aussi bien souvent dans la vie de la résidence.

Est-ce-que vous observez un mouvement de balancier vers des villes moyennes à la suite des confinements ?

Nous sommes effectivement attentifs à ces aspirations, que nous n’observons pas seulement chez les cadres parisiens. Faire entre 2 et 3 heures de transport chaque jour pour aller travailler est vécu de plus en plus comme épuisant, y compris auprès de nos propres collaborateurs. Pendant le confinement, il y a eu une baisse des arrêts maladie, et cela nous pousse à réfléchir à nos propres implantations. Avec l’évolution des modes de travail, nous avons le sentiment qu’il va y avoir une demande pour des villes moyennes situées à 1h de train des grandes métropoles.

Visez-vous des villes en particulier ?

Nous regardons effectivement du côté d’Ambérieux, près de Lyon, de Sète, pas loin de Montpellier, mais aussi Sens ou Joigny pour la région parisienne… C’est aussi plus simple de faire du logement dans ces villes car elles sont moins denses, et il y a donc encore des opportunités foncières. Mais ce qui est important, c’est la liaison en transports en commun avec de plus grandes villes. Et là encore, le lien avec la SNCF est fort. Si l’employeur d’un technicien ou d’un assistant lui propose demain de travailler 2 ou 3 jours par semaine en télétravail, cela change beaucoup la donne. Cela peut permettre à cet employé d’aller s’installer à Joigny, par exemple, de venir 2 jours par semaine au travail et d’assumer le surcoût de train, en contrepartie d’un logement plus grand et d’une meilleure qualité de vie. Et qui dit logement plus grand dit logement mieux conçu pour avoir une activité privée et une activité professionnelle.

Est-ce-que le télétravail change votre manière de concevoir des logements ?

Il nous oblige à réfléchir à nos logements de demain. Parallèlement à notre plan de relance, nous sommes ainsi en train de concevoir une charte de qualité des constructions neuves. Et nous prenons en compte, dans cette dernière, la dimension modulaire et les espaces communs. Multiplier des pièces communes ou partagées, créer des espaces de travail partagés dans nos ensembles immobiliers nous semble essentiel alors que le télétravail progresse. On peut ainsi imaginer des immeubles dotés d’espaces de coworking, dans lesquels les locataires pourraient descendre pour travailler là, au lieu de rester chez eux toute la journée. Cette charte est destinée à l’interne, mais nous souhaitons aussi donner un signal au marché en la communiquant aux promoteurs.

1 D’après le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre sur l’état du mal-logement en France.

2 La PEEC, ou participation de l’employeur à l’effort de logement, est un investissement directement versé par les employeurs en faveur du logement des salariés. Cette obligation s'applique quelle que soit l'activité exercée ou la forme juridique de l'entreprise. La PEEC figure sur le bulletin de paie des salariés.

3 La SNCF (Société nationale des chemins de fer français), a été créée par convention du 31 août 1937 entre l’État et les différentes compagnies privées de l'époque. ICF Habitat, anciennement SICE (Société immobilière des chemins de fer de l’État), a été créé en 1927.